Bijleenregeling niet simpel
Dit jaar gaat de Belastingdienst scherper letten op het toepassen van de bijleenregeling van de hypotheek, een maatregel om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Wat is die bijleenregeling, die drie jaar geleden werd ingevoerd, ook al weer?
De bijleenregeling is bedacht om oneigenlijk gebruik van hypotheekrenteaftrek tegen te gaan. Bij het kopen van een nieuw huis verhoogden mensen hun nieuwe hypotheek meer dan nodig was, om zo nog wat extra geld op de bank te hebben waarover ze ook nog rente konden krijgen. Door vast te stellen dat mensen eerst het bedrag van hun oude hypotheek en de overwaarde moesten inbrengen in hun nieuwe huis, werd dat een halt toegeroepen. Bijlenen mocht pas als die bedragen samen niet voldoende waren voor de aankoop.
Op zich een begrijpelijke regel voor mensen die een duurder huis gingen kopen. Maar hoe zit het voor mensen die een goedkoper huis kopen, of die een tijdje gaan huren en daarna weer willen kopen? En als de belastingen op de regeling gaan letten, valt er dan mee te knoeien?
Naar een duurder huis: Hier is de regeling in principe simpel: je neemt die hypotheek als het ware mee naar je nieuwe huis. De extra hypotheek die je nodig hebt wordt weer aftrekbaar in box 1. Maar de koper moet wel de mogelijke overwaarde van zn oude huis inbrengen in het nieuwe.
Simpel voorbeeld: iemand verkoopt zn huis voor 300.000 euro, waarop een hypotheek van 200.000 euro rust. Zn nieuwe huis kost vrij-op-naam 500.000 euro. Hij moet nu de 300.000 euro inbrengen en mag zn hypotheek met 200.000 euro uitbreiden. Zn nieuwe hypotheek bedraagt nu 400.000 euro, die aftrekbaar is in box 1.
Naar een goedkoper huis: Hier wordt de bijleenregeling al ingewikkelder. Ga je kleiner wonen dan mag je je gehele hypotheek meenemen, ook als je daarmee de overwaarde van het huis bij verkoop helemaal niet hoeft in te brengen.
Dat is het geval als je een huis verkoopt voor 300.000 euro met een hypotheek van 200.000 euro. Koop je dan een kleiner huis van 200.000 euro, dan mag je deze aftrekbare hypotheek behouden en de overwaarde als het ware op een renterekening zetten.
Maar er zijn wel restricties. Als het nieuwe huis in dit voorbeeld slechts 150.000 euro kost, dan mag je aftrekbare hypotheek niet meer dan dat aankoopbedrag van 150.000 euro zijn.
Brochures hierover worden nodeloos ingewikkeld door termen als eigenwoningschuld (dat is gewoon de in box 1 aftrekbare hypotheek) en eigenwoningreserve (dat is het bedrag dat je moet meenemen naar je nieuwe huis en waarover je niet een aftrekbare hypotheek mag nemen). Dat is meestal de overwaarde van het oude huis.
Andere mogelijkheden: En dan zijn er natuurlijk veel meer mogelijkheden: wat als je je huis met verlies verkoopt, met een soort negatieve overwaarde? Je kunt je nieuwe huis dan volledige financieren met een aftrekbare hypotheekrente. Bij een volgende woning mag de restschuld van woning 1 weer verrekend worden met de mogelijke overwaarde van woning 2.
Makelaars en hypotheekadviseurs kennen de regeling (meestal) op hun duimpje en zullen bij de financiering ook op dit punt adviseren. Van consumenten kan nauwelijks verwacht worden dat ze de finesses van de bijleenregeling met zn vele complicaties kennen. Dat er met de aangifte dan ook fouten worden gemaakt, staat wel vast.
Bron: Algemeen Dagblad 23 januari 2007