De bijleenregeling in de praktijk
Drie jaar geleden is in ons land de bijleenregeling ingevoerd. Een maatregel om de hypotheekrenteaftrek van eigenwoningbezitters te beperken. Deze regeling roept echter nog steeds heel veel vragen op. Aan de hand van een vijftal voorbeelden proberen wij de regeling voor u te verduidelijken.
Simpel gezegd is de bijleenregeling gebaseerd op de regel dat de overwaarde van uw oude woning moet worden meegenomen in de financiering van uw nieuwe huis. Doet u dat niet, dan heeft u over een deel van de lening geen renteaftrek. De bijleenregeling kan echter ingewikkelder uitpakken dan dat, uiteraard afhankelijk van uw persoonlijke situatie. Gaat u bijvoorbeeld verhuizen naar een duurdere of juist een goedkopere woning? Bent u tijdelijk in het bezit van twee woningen of heeft u uw huis verkocht met verlies? Aan de hand van een aantal voorbeelden, leggen wij de bijleenregeling aan u uit.
Voorbeeld 1: Verhuizen naar een duurdere woning
De overwaarde die op uw bestaande woning heeft opgebouwd, moet u in principe inbrengen als u een nieuw huis koopt. Omdat u dan minder hypotheekschuld aangaat, wordt ook de hypotheekrenteaftrek feitelijk beperkt. U kunt natuurlijk de nieuwe woning ook volledig financieren. Dit heeft echter tot gevolg dat u over de overwaarde die u nu meefinanciert geen hypotheekrenteaftrek heeft.
De heer De Vries heeft zijn woning verkocht voor 400.000,-. Zijn eigenwoningschuld bedraagt op dat moment 300.000,-. Vervolgens koopt hij een ander huis van 500.000,- (dit is de aankoopprijs inclusief bijkomende verwervingskosten zoals overdrachtsbelasting, notaris- en makelaarskosten). Omdat De Vries duurder gaat wonen wordt hij geacht zijn overwaarde in te brengen. De maximale hypotheek waarover renteaftrek geldt, bedraagt dan 400.000,-. Dit is de aankoopsom van de nieuwe woning ( 500.000,-) verminderd met de overwaarde van de oude woning ( 100.000,-).
Voorbeeld 2: Verhuizen naar een goedkopere woning
Koopt u een goedkopere woning, dan hoeft u niet de volledige overwaarde in de nieuwe woning in te brengen. De wet heeft namelijk bepaald dat wanneer u een goedkopere woning aanschaft, een bedrag ter hoogte van de oude eigenwoningschuld kan worden meegenomen naar de nieuwe woning (tot maximaal de aanschafprijs van de nieuwe woning). Hierdoor blijft u echter wel zitten met een eigenwoningreserve. Gaat u binnen vijf jaar verbouwen, dan zult u de overwaarde voor het bedrag van de (resterende) eigenwoningreserve moeten gebruiken alvorens u een hypotheek kunt aangaan waarover u hypotheekrenteaftrek kunt claimen.
De heer De Vries heeft zijn woning verkocht voor 400.000,-. Zijn eigenwoningschuld bedraagt op dat moment 300.000,-. Vervolgens koopt hij een ander huis van 325.000,- (dit is de aankoopprijs inclusief bijkomende verwervingskosten zoals overdrachtsbelasting, notaris- en makelaarskosten). Omdat de heer De Vries goedkoper is gaan wonen, mag hij voor 300.000,- een schuld aangaan waarvoor hypotheekrenteaftrek mogelijk is. Dat bedrag is immers gelijk aan de oude hypotheekschuld en is ook minder dan de koopsom incl. bijkomende kosten van de nieuwe woning. Door de verkoop van de oude woning ontstaat bij de heer De Vries een eigenwoningreserve van 100.000,-. Door aankoop van de nieuwe woning en een gedeeltelijke beperking van de aftrek met 25.000,- (325.000,- -/- 300.000,-) resteert een eigenwoningreserve van 75.000,- ( 100.000,- -/- 25.000,-).
Voorbeeld 3: Tijdelijk twee eigen woningen
Op het moment dat u een woning koopt en u de oude woning nog niet heeft verkocht, bezit u tijdelijk twee eigen woningen volgens de Wet Inkomstenbelasting. De nieuwe woning dient u dan al te financieren, terwijl u nog niet kunt beschikken over de mogelijke overwaarde uit de oude woning. In een dergelijke situatie mag u de nieuwe woning geheel financieren en heeft u ook over de volledige lening renteaftrek. Op het moment dat de overwaarde bij verkoop van de oude woning vrijkomt, wordt de eigenwoningschuld op de nieuwe woning echter bijgesteld.
Als u overwaarde heeft op uw verkochte woning, moet u deze inbrengen en zal de eigenwoningschuld dalen. U kunt vervolgens minder rente aftrekken. Let op: Gaat u op uw nieuwe hypotheek aflossen dan kunt u als u boven het boetevrije aflosbare bedrag uitkomt met een boeterente geconfronteerd worden!
Meneer De Vries koopt een nieuwbouwwoning met een koop-/ aanneemsom van 275.00,- (inclusief kosten). Hij verkoopt zijn oude woning, waarop een hypotheek rust van 100.000,-,voor 200.000,- (na aftrek kosten). Drie maanden nadat de nieuwbouwwoning is opgeleverd, verhuist hij en vindt de overdracht van zijn oude woning plaats. Hoe werkt de nieuwe regeling in dit geval? De Vries kan in eerste instantie de rente aftrekken over de aankoopsom van zijn nieuwe woning ( 275.000,-), als hij tenminste de nieuwbouwwoning volledig heeft gefinancierd. Bij de verkoop van de oude woning komt zijn overwaarde vrij (vervreemdingssaldo eigen woning). Deze bedraagt 100.000,- ( 200.000,- -/- 100.000,-). Vanaf dat moment kan hij nog slechts de rente aftrekken over 175.000,-.
Voorbeeld 4: Verkoop van de woning met verlies
Op het moment dat u uw oude woning (woning 1) verkoopt en een restschuld overhoudt, zult u geen overwaarde realiseren en heeft u een negatieve eigenwoningreserve. Uw volgende woning (woning 2) kunt u dan volledig financieren met volledige hypotheekrenteaftrek. Koopt u binnen vijf jaar echter een andere woning (woning 3) en realiseert u een overwaarde uit de verkochte woning (woning 2), dan wordt deze overwaarde verrekend met de negatieve eigenwoningreserve van woning 1. De (gehele) overwaarde hoeft dan niet te worden ingebracht. Gebeurt dit echter buiten de vijfjaarstermijn, dan is verrekening niet meer mogelijk. Een restschuld , de negatieve eigenwoningschuld, valt in box 3, waardoor u geen recht heeft op hypotheekrenteaftrek.
Voorbeeld 5: Verbouwen of verbeteren van de woning
Verbouwingen en verbeteringen aan de eigen woning kunnen in principe worden meegefinancierd met renteaftrek. Heeft u een eigenwoningreserve, dan moet deze worden gebruikt voor de verbouwing c.q. verbetering van de woning. Het bedrag van de verbouwing of verbetering komt dan niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek en valt in box 3. Heeft iemand geen eigenwoningreserve (meer), dan kunnen verbouwingen en verbeteringen wel worden meegefinancierd.
Meneer De Vries is in een goedkopere woning gaan wonen. Hij heeft een eigenwoningreserve van 97.000,- overgehouden. Hij gaat de keuken en de badkamer een jaar later (dus binnen vijf jaar) vervangen. De kosten bedragen 40.000,-. Hij wil deze kosten financieren door middel van een tweede hypotheek. Wanneer meneer De Vries deze kosten meefinanciert, kan hij de rente over het te lenen bedrag niet aftrekken. Dit leningdeel valt in box 3, aangezien meneer De Vries nog een eigenwoningreserve heeft van 97.000,-. De eigenwoningreserve wordt verminderd met het bedrag van 40.000,- en komt daardoor op 57.000,- te staan.
Wat is wat?
Overwaarde: het verschil tussen de verkoopopbrengst van de eigen woning en de eigenwoningschuld. Op de verkoopopbrengst mogen de verkoopkosten in mindering worden gebracht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de makelaarskosten.
Eigenwoningschuld: de schuld op de eigen woning die voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komt.
Vervreemdingssaldo eigen woning: dit is de overwaarde (zie hierboven).
Eigenwoningreserve: de eigenwoningreserve is het bedrag waarvoor geen eigenwoningschuld, hypotheek met renteaftrek, kan worden aangegaan als een andere eigen woning wordt gekocht. De overwaarde van de verkochte woning dient te worden toegevoegd aan de eigenwoningreserve die eventueel nog aanwezig is van uw vorige huis. De eigenwoningreserve blijft maximaal 5 jaar staan.
Bron: Eigen Huis Magazine 1 januari 2007